知らずに違法営業!? 民泊禁止エリア2025年版｜運営者が知るべき最新ルールと対処法

はじめに：民泊はどこでもできるわけではない

民泊ビジネスが注目される中で、知らずに「禁止エリア」で営業し、行政指導を受けるケースが増えています。
違反が発覚すると、営業停止命令・罰則・罰金だけでなく、OTA（AirbnbやBooking.com）からも掲載停止になる恐れがあります。

この記事では、「民泊禁止エリア」とされている地域の実例、見極め方、対処法、運営者が絶対に知っておくべきポイントをわかりやすく解説します。

第1章：民泊禁止エリアとは？その定義と背景

■ 民泊禁止エリア＝自治体が条例で制限した地域

民泊は「住宅宿泊事業法（民泊新法）」により原則全国で可能ですが、各自治体が条例で“制限区域”を設定することができます。

このような制限区域のことを、通称「民泊禁止エリア」と呼びます。

■ 制限の理由

住民の生活環境保全（騒音・ごみ・治安）
学校・病院・福祉施設の近隣配慮
歴史的景観保護・地域文化維持

第2章：主な民泊禁止エリア・規制内容（2025年最新版）

【東京都】

多くの23区では住居専用地域において営業日数を「週末の2日間のみ」「年間180日まで」など制限
新宿区・渋谷区では住宅密集地域の民泊営業に厳しい規制
台東区では観光客トラブル増加により、営業制限の拡大中

【京都市】

観光都市ながら、民泊規制が日本で最も厳しい自治体のひとつ
住居専用地域では「3月15日～6月15日の間のみ営業可」
一部地域は完全に民泊営業禁止

【大阪市】

民泊新法による180日制限に加え、一部エリアでは**「用途地域」で営業不可」**
住居系用途地域で営業するには、「旅館業法」の許可が必要

【横浜市・川崎市】

近隣住民からの通報・トラブルが急増し、条例改正でエリア規制が拡大
特に学校や保育園の周囲100m以内での営業が事実上不可能に

【札幌市・福岡市など地方都市】

インバウンド需要はあるものの、市街地中心部において住民保護のための規制あり
独自に「届出不可区域マップ」を公開している自治体も存在

第3章：自分の物件が「禁止エリア」かどうかを確認する方法

民泊を始める前に、必ずエリア規制の有無を確認しましょう。

✅ 確認ステップ

自治体の公式HP（住宅宿泊事業の届出情報）を見る
- 「〇〇市　民泊　制限区域」などで検索
- PDFマップや一覧表が公開されていることが多い
用途地域を調べる（住居専用地域か商業地域か）
- 各市区町村の都市計画課、建築指導課で確認可能
- Web地図（例：用途地域マップ）も活用
保健所・住宅課へ直接確認する
- 届出書類を出す前に「このエリアで民泊営業可能ですか？」と確認すれば安心

第4章：民泊禁止エリアだった場合の対処法

「気づかずに営業してしまった」「これから始めたいが対象地域だった」という方は、以下のような選択肢があります。

1. 旅館業法で許可を取る（特区民泊 or 簡易宿所）

条件を満たせば、180日制限がない営業形態に切り替えることが可能
ただし、構造・設備基準が厳しく、リフォームや防火対策が必要

2. 地域を変更して物件を再選定する

商業地域・準住居地域では制限が緩く、営業が可能な場合も多い
賃貸で運営している場合は、契約更新時に撤退・移転も視野に

3. マンスリーマンション（30日以上）型に切り替える

民泊ではなく「長期賃貸型宿泊」として運営する方法
住宅宿泊事業の届け出が不要になるケースも（※エリア・契約形態に注意）

第5章：知らずに違反営業するとどうなるか？

民泊禁止エリアでの無許可営業が発覚すると、以下のようなリスクが発生します。

🚫 行政からの営業停止命令（→再開不可）
🚫 OTA掲載停止（Airbnbアカウント凍結）
🚫 近隣住民からの通報・訴訟リスク
🚫 信用失墜・SNSでの風評被害

特に近年は、民泊探知ツール（監視アプリ）を使った通報が増加中です。
「見つからないから大丈夫」は通用しません。

第6章：許可エリアで営業するためにやっておくべきこと

✅ 建物のオーナーや管理組合の承諾を得る

分譲マンションなどでは「民泊禁止規約」があることも
書面で許可を得ておくと後トラブルを回避可能

✅ 消防・保健所の指導を事前確認

地域によっては消火器設置・避難経路表示などが必要
設備投資の計画にも関わるため早めの相談を

✅ 民泊専門の行政書士・管理会社に相談

法規制の確認・届出・現場対応までまとめて依頼可能
費用相場：5万〜20万円（内容による）

第7章：エリア制限と上手に付き合う運営戦略

民泊禁止エリアがあるからといって、ビジネスをあきらめる必要はありません。
以下のように、“エリアに応じた戦略”を立てることで、合法かつ収益性の高い運営が可能です。

● 住宅宿泊事業が可能な「準工業地域」「商業地域」を狙う

→ 観光地周辺でも意外と規制が緩い場所が多い

● 特区民泊制度（例：大阪特区）を活用

→ 365日営業可能、民泊として届け出が容易

● 地方の空き家×民泊の組み合わせ

→ 地方自治体はむしろ「民泊誘致」に積極的なケースも増加

まとめ：民泊禁止エリアを正しく理解し、賢く運営を！

民泊運営で最も重要な「土台」は、合法エリアかどうかの確認です。
トラブルを未然に防ぎ、継続的な収益を確保するためにも、

✅ 地域の規制を確認する
✅ 用途地域・近隣状況を調査する
✅ 専門家に早めに相談する

この3ステップを徹底しましょう。