民泊の稼働率が低いのは○○が原因だった？今すぐできる運営戦略7選で満室経営へ！

はじめに｜なぜ稼働率が上がらないのか？

Airbnbや楽天STAYなど、民泊プラットフォームを使って運営を始めたものの、「予約が入らない」「空室が続く」という悩みを抱えている方は少なくありません。

民泊ビジネスは立地や物件の設備だけでなく、運営スキル＝戦略の差で稼働率に大きな差が出ます。

この記事では、民泊の稼働率を効率よく上げるための「運営戦略」を7つに分けて徹底解説。
収益の安定化・拡大に直結する考え方と施策をすべて公開します。

民泊における稼働率とは、部屋が貸し出された日数の割合を示す指標で、以下の式で算出されます。

たとえば、30日中15日予約が入れば、稼働率は「50％」。
目安として、稼働率70％以上が高収益ラインと言われています。

収益を上げたいなら、単に「高価格で売る」よりも、「埋まる確率を上げる＝稼働率を上げる」ことのほうが現実的です。

まずは、意外とやりがちなNG行動を見ておきましょう。

周辺相場に合っていない価格設定は予約を遠ざけます。高すぎても埋まらず、安すぎても「安かろう悪かろう」の印象を与えがちです。

宿泊予約は「視覚」で判断されるもの。スマホ撮影で照明も暗ければ、予約につながる可能性は極めて低くなります。

レビューが悪ければ、プラットフォームの検索順位も下がり、結果的に稼働率が低迷します。

OTAサイトでは「更新頻度」もSEOに影響します。無反応のカレンダーは“稼働していない物件”と見なされます。

競合の価格、季節、イベントなどを加味し、価格を動的に調整できるダイナミックプライシングツール（例：PriceLabs、Beyond）を導入しましょう。

→ 稼働率20〜30％アップも十分狙えます。

→ 予約前の不安要素を“ゼロ化”することがカギ。

ゲストの満足度が上がれば、好レビューがつきやすくなり、プラットフォームの検索順位も上昇→稼働率UPに直結します。

短期予約だけでは部屋の回転数は多くても清掃費がかさみます。
一方、長期予約に偏ると単価が落ちるリスクも。

→ ポイントは「週末は短期、平日は長期」で埋めるミックス型戦略。

長期滞在者向けには以下を準備：

例えば「本日予約で20％オフ」「明日限定価格」といった直前割引プロモは稼働率改善に最も効果がある施策のひとつです。

また、LINEやInstagram、X（旧Twitter）で定期的に空室情報を発信し、ファン経由の再訪問予約を狙うのも有効です。

1つのOTA（例：Airbnb）のみに依存していると、アルゴリズム変更や一時的な不具合で売上がゼロになるリスクがあります。

これらをチャンネルマネージャー（Beds24、Tokeetなど）で一元管理することで、収益も稼働率も安定します。

今、多くのゲストが「ただ寝るだけの宿」ではなく「その地域らしい体験」や「人との交流」を求めています。

→ 滞在型・リピーター型のゲストが増えることで、安定的な稼働率に。

以下の要素を持つホストは、常に稼働率70％以上を維持しています。