【5軒→10軒も可能】民泊複数物件の運営方法を完全解説！──「現場を離れても回る仕組み」の作り方

はじめに｜民泊は「1軒」からがスタート、「複数軒」からがビジネス

副業として1軒から始めた民泊。
順調に稼げるようになると、多くの人が「物件を増やしたい」と考えます。

でも──

2軒目から突然まわらなくなった
清掃が追いつかない
チェックイン対応で深夜まで拘束
クレーム管理が追いきれない

実は、民泊は“複数軒”から運営スキルが問われる本格ビジネスになります。

本記事では、複数物件の運営を無理なく回すための方法論を、実践的な視点で完全解説します。
現場に張りつかなくても月100万円を超える収益が見える“自動化型民泊経営”の作り方を知ってください。

第1章｜「1軒目」と「2軒目以降」はまったく別物と知る

✅ 複数物件化で発生する課題：

スケジュール管理の複雑化
清掃・リネンの外注調整
チェックイントラブルの増加
物件ごとのレビュー管理・価格調整
多言語対応と時間差連絡の限界

1軒目は“目の届く範囲”ですが、2軒以上になるとオーナーが現場を離れても機能する仕組みが必要です。

第2章｜複数物件運営に必要な「5つの自動化ツール」

✅ 成功オーナーが使っている主なツール例：

PMS（Property Management System）：
　→ 予約管理、価格調整、スケジュール一括化（例：Airhost、Beds24）
自動メッセージツール：
　→ チェックイン案内、レビュー依頼、翻訳対応（例：Hospitable）
スマートロック連携：
　→ 現地対応不要の鍵管理（例：RemoteLOCK、Akerun）
清掃管理アプリ：
　→ 外注先に自動通知＋チェックリスト送付（例：Properly、TurnoverBnB）
クラウド会計ソフト：
　→ 経費処理・売上集計の自動化（例：freee、マネーフォワード）

→ これらを連携させることで、1人でも10軒以上の物件を安定運営できます。

第3章｜「清掃」は完全外注が基本。誰がやるかではなく、どう設計するか

複数物件化の最大のボトルネックは清掃体制の構築。

✅ 成功する外注運営のコツ：

清掃会社 or 個人事業主と契約
チャットツールで「チェックイン前通知→完了報告」の流れをテンプレ化
掃除の質を担保する写真提出＋チェックリスト形式
ダブルブッキングを防ぐPMS連携型スケジュール共有

“人を増やす”のではなく“仕組みで管理する”ことがカギです。

第4章｜「チェックイン対応」は鍵とチャットで完全無人化せよ

宿泊者対応は人が介入するほど負担とミスが増えるポイント。

✅ スマートチェックイン設計例：

予約完了時にPDFで案内送付（翻訳対応済）
RemoteLOCKなどで鍵コード自動発行
夜間問い合わせは自動返信＋緊急用LINE対応
翌朝にフォローアップメッセージで評価依頼

→ チェックインからチェックアウトまで完全無人運営が可能になります。

第5章｜複数物件でもレビューが落ちない“おもてなし設計”

宿泊者の満足度が落ちると、レビュー平均が下がり、価格にも影響が出ます。

✅ レビュー対策3本柱：

各物件ごとの「定番質問Q&A」を自動返信に組み込む
ウェルカムギフト（地域のお菓子など）で印象アップ
LINEやQRコードで「何かあれば即連絡」体制を見せる

→ 「自動化しつつ、ホスピタリティは落とさない」ことが重要です。

第6章｜収益最大化には“価格の自動調整”と“繁忙期戦略”

複数物件を運営するなら、価格調整を手動でやるのは完全に非効率。

✅ ダイナミックプライシングの活用：

PriceLabsやBeyondで価格自動連動
競合物件・エリア需要・曜日・イベントでAIが変動
「低価格で取り逃がさず、高価格でも予約が取れる」運用が実現

さらに、GW・夏休み・年末年始などの繁忙期には、

最低宿泊日数を調整（2泊〜3泊）
1日単価を30〜50%上げる

といった戦略も有効です。

第7章｜拡大するほど「法人化＋仕組み化」が鍵になる

物件数が増えるほど、以下の問題が発生します：

税務処理・経費管理が煩雑に
スタッフの雇用・外注契約
社会保険・帳簿保存義務

→ ここで法人化しておくと、

経費計上が柔軟になる
銀行口座や助成金申請がスムーズ
節税＋事業拡大しやすい体制になる

つまり、「複数物件＝法人としての仕組み構築」が不可欠です。

まとめ｜民泊は“数”より“構造”で稼ぐ時代へ

✅ 1軒目の感覚で2軒目以降を運営すると必ず詰まる
✅ 自動化・外注・デジタル管理の導入で、運営コストを最小化できる
✅ 法人化＋PMS導入＋スマートロック運用で、10軒以上も視野に入る