民泊不動産投資の利回りはどこまで狙える？失敗しないための収益シミュレーション完全ガイド

「民泊って本当に儲かるの？」
「表面利回り20%って見たけど、実際どうなの？」
「普通の賃貸より高利回りって言うけど、本当？」

そんな疑問を持つあなたへ。
この記事では「民泊不動産投資利回り投資・資産」で検索上位を狙えるように、民泊不動産投資の収益構造・実際の利回り・注意点・成功のためのチェックポイントまで、実例を交えて徹底解説します。

なぜ民泊不動産投資は“高利回り”と言われるのか？

通常の賃貸物件では、表面利回り5〜8%程度が一般的。
一方で、民泊運用では月10万円以上の収益も珍しくないため、表面利回りで10〜20%、運営次第では実質利回りで15%以上も狙えるケースがあります。

理由はシンプル：

賃料単価が1泊単位で高く設定できる
稼働率が高ければ月間収益が大きくなる
長期滞在と短期滞在を組み合わせて収益最適化できる

ただし、“民泊”にはそれ相応のコストと手間がかかるため、過度な期待は禁物です。

民泊の利回りを正しく計算する方法

【表面利回り（グロス）】

表面利回り＝年間想定収入 ÷ 物件価格 × 100

例：物件価格1,500万円／月収入15万円 → 年間180万円
→ 表面利回り＝180万円 ÷ 1,500万円 × 100 = 12%

ただしこれは、運営コストや税金、空室リスクを無視した数字です。

【実質利回り（ネット）】

実質利回り＝（年間収入 − 年間運営コスト） ÷ 総投資額 × 100

例：
年間収入180万円 − 年間コスト60万円 = 実収益120万円
総投資額（購入費＋リフォーム＋手数料）2,000万円
→ 実質利回り＝120万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 6%

この「実質利回り」が本来見るべき指標です。

民泊投資で発生する主なコスト項目

民泊は一般賃貸に比べて、初期費用も運営費も高くつきます。

【初期費用】

物件取得費（仲介手数料・登記費用含む）
家具家電・Wi-Fiなどの設備費
内装・リノベーション費用
民泊許可取得・申請費用（行政書士など）

【ランニングコスト】

清掃費用（1回5,000円前後）
リネン交換・消耗品補充
OTA手数料（Airbnb等で15〜20％）
水道光熱費・通信費
物件管理・運営代行費（代行業者に委託する場合）

これらを加味しなければ、“利回り20%”は絵に描いた餅になります。

実際の収益シミュレーション事例

◎ ケースA｜都心ワンルームマンション（20㎡）

物件価格：1,800万円
月稼働率：80％（24泊）
平均宿泊単価：8,000円
→ 月収192,000円／年収2,304,000円
→ 運営費年間：800,000円（清掃・手数料など）

→ 実質利回り：8.3%

◎ ケースB｜地方の戸建て古民家（120㎡）

物件価格＋リフォーム費：1,200万円
月稼働率：50％（15泊）
平均宿泊単価：15,000円
→ 月収225,000円／年収2,700,000円
→ 運営費年間：1,200,000円（清掃・修繕費・遠方管理）

→ 実質利回り：12.5%

このように、物件タイプや立地によって、利回りの期待値は大きく異なります。

高利回りを実現するためのチェックポイント

1｜宿泊単価を引き上げるデザインと演出

プロによる写真・内装演出
ペット可／サウナ付き／ワーケーション対応などの差別化要素
滞在型体験（BBQ・釣り・自炊など）との連動

2｜稼働率を安定させる販売戦略

Airbnbだけでなく、楽天トラベル・Booking.comにも掲載
InstagramやThreadsでの集客導線設計
リピーター対策（クーポン、レビュー返信）

3｜ランニングコストの最適化

清掃スタッフとの直接契約
長期滞在者の取り込みによる清掃回数減
OTA手数料削減のために自社予約導線を設置

4｜地域との関係構築

トラブル回避、口コミ獲得、自治体支援制度の活用
観光連携や体験商品とのコラボで単価アップ

注意：高利回り物件に潜む“罠”

高利回りをうたう広告に注意しましょう。

地方すぎて稼働率が読みづらい
規制が厳しく、営業できないエリア
清掃業者や管理体制が整わない物件
そもそも住宅宿泊事業の許可が取れない構造

利回りだけで判断せず、トータルで“運営可能か”を精査することが絶対条件です。

まとめ｜民泊の利回りは“設計力”で変わる

民泊不動産投資は、ただの数字遊びではありません。
戦略と実行力で、利回りは大きく変動します。

表面利回りではなく、「実質利回り」を重視する
利回りを高める“空間演出”と“販売導線”を設計する
安く買って高く貸すだけではなく、体験を売る宿を作る

あなたの民泊投資が“数字だけでなく、継続性ある資産”になるよう、ぜひ今回の記事を参考にしてください。