【180日じゃ足りない？】民泊の営業日数制限を超える裏ワザ7選｜合法的に収益を最大化する2025年最新版ガイド

はじめに｜「180日しか営業できない」それ、解決できます

住宅宿泊事業法、いわゆる「民泊新法」。
この法律により、民泊として届け出を行った住宅の営業可能日数は年間180日までと制限されています。

「せっかく予約が入っても、180日を超えたら止めなきゃいけない」
「180日しか稼働できないなら、元が取れないんじゃ…」
「ホテルや旅館のように通年営業できたら、もっと収益が伸びるのに」

──こんな悩みを抱えている民泊オーナーは、少なくありません。

この記事では、2025年時点で合法的にこの「180日制限」を回避または緩和するための実践的な対策7選を、具体例とともに紹介します。

第1章｜そもそも「180日制限」とは？

■ 制限の根拠：住宅宿泊事業法第2条

民泊新法の届出住宅は、年間180日以内の営業に限定
日数は1部屋あたりの宿泊実績でカウント（連泊も1日と数える）
実績報告は四半期ごとに自治体へ提出義務あり
違反すると、業務停止命令や登録取消の対象

この「180日制限」は、住宅地域の静穏を守るための措置。
つまり、住宅としての“主たる用途”を維持したまま営業するのが前提です。

第2章｜違反するとどうなる？リスクを整理

営業日数オーバーは**「違法営業」として自治体が確認**
指導・警告のあと、業務停止命令・登録取消・公表
地域によっては近隣からの苦情があれば即調査対象
OTA（Airbnbなど）からのアカウント凍結リスクも

「バレないから大丈夫」ではなく、「見られている」が前提。
四半期報告がオンライン提出になったことで、自治体の監視体制も強化されています。

第3章｜合法的に180日制限を乗り越える7つの対策

✅ 対策①：旅館業許可（簡易宿所）を取得する

180日制限の対象外となり、年間営業が可能
消防設備・用途変更などの要件を満たす必要あり
マンションでは管理規約で禁止されていることも多い

一戸建てや独立した建物の民泊には、もっとも王道の突破方法

✅ 対策②：特区民泊を活用する

大阪市・東京都大田区など、独自の条例による緩和措置
最短2泊〜営業可能で、180日制限なし
施設基準や住民説明義務など、自治体によって差あり

都市圏での展開には最有力。条件を満たせば事実上の通年営業が可能

✅ 対策③：複数物件を分散運営する

1物件180日制限でも、3件運営すれば最大540日分
地域分散＋繁忙期稼働のローテーションが有効

投資効率と稼働率のバランスを取りながら、収益最大化を図る手法

✅ 対策④：ホテル・簡宿業者との業務提携

自身の物件をホテル事業者の傘下で営業（許可の共有）
名義上のオペレーターになることで営業可能日数制限を回避

運営の外注化と法制度の最適化を兼ねる「裏ルート」的な方法

✅ 対策⑤：住まい＋民泊のハイブリッド運用

自宅の一部をゲストに貸し出す「家主居住型」スタイル
条例によっては180日制限の緩和措置あり

居住実績のある人限定だが、地方では特に運用しやすい手法

✅ 対策⑥：法人登記を活用し「用途変更」して旅館業化

民泊物件を法人所有に切り替え、用途変更を正規に進める
旅館業＋法人経営によって、融資や補助金の活用も視野に

脱・個人民泊。スケールアップしたい人向けの成長戦略型対策

✅ 対策⑦：住居用と併用し「180日フル活用」する工夫

月15日だけ営業（例：金土日＋祝日）→ 12ヶ月で180日
稼働日を“売れる日”に集中させて、単価と稼働率で勝負

制限はあるが、工夫次第で年商300万円超えも可能

第4章｜収益を落とさず「180日を超える方法」実践例

◎ 事例1｜東京都内・一棟民泊→簡易宿所へ転換

初年度は民泊新法で180日運用 → 翌年に簡易宿所へ切替
消防・用途変更に約80万円かかるも、年間売上が倍増

◎ 事例2｜大阪市内・特区民泊認定で365日営業

特区申請により通年稼働＋最低宿泊日数2泊
海外ゲストの長期滞在予約が増加し、稼働率90％維持

◎ 事例3｜長野県の別荘地エリアで複数物件運用

3物件を運営し、1棟180日×3棟＝合計540日分を回転
繁忙期は全棟稼働、閑散期は1棟を閉鎖しメンテナンスに充当

第5章｜気をつけたい「グレーゾーン運用」とその末路

180日以上の“無申告営業”は自治体からの調査対象
OTAプラットフォームは四半期報告と照合して強制非掲載処理することも
近隣住民からの通報→指導→営業停止の流れは全国で多発

一時的な利益よりも、合法運営による信頼と長期継続の方がはるかに価値が高い

第6章｜自治体によって異なる対応｜事前相談はマスト

たとえば──

東京都：180日を「年度単位（4/1〜3/31）」でカウント
京都市：住居地域では民泊不可のエリアが多い
福岡市：年間60日以上稼働すると用途変更が必要になる区域あり

必ず営業前に「管轄自治体＋保健所＋消防署」の3カ所に確認を。

第7章｜180日制限を「味方にする」発想の転換

実はこの180日制限、稼働日数を“絞る”ことで宿泊単価を上げる発想にもつながります。

「年間180日限定」の希少性を逆手にとる
短期で“売れる日だけ”に集中する「プレミア民泊」化
1泊単価が15,000円超えになれば、稼働50％でも月30万円超の売上に

“日数の制限”は“質の強化”につながる。
そう考えれば、180日制限も1つの戦略に変わります。

まとめ｜180日制限＝「終わり」ではない、「始まり」だ

民泊新法が掲げる180日制限は、ルールであると同時に、
クリエイティブな戦略を組み立てるきっかけでもあります。

✔ 制限の範囲内で最大化する工夫
✔ 別制度（旅館業・特区）を活用する柔軟さ
✔ 長期的に合法経営を続けるための信頼構築

“どうすればバレずにできるか”ではなく、
“どうすれば合法で最大化できるか”を考えることが、
これからの民泊経営に最も求められる視点です。