【売上20%アップも可能】民泊の料金改定は“いつ・どうやるか”が勝負──最適タイミングと戦略を完全解説！
はじめに｜価格が1,000円違うだけで“予約数”は激変する
「最近、予約が減った気がする…」
「値下げしたら埋まったけど、利益が残らない」
「ハイシーズンなのに他より安く設定していた…」
民泊の料金設定で悩む方は多いですが、**本当のポイントは“値段”ではなく“改定のタイミング”**です。
予約が伸びる宿は、例外なく“戦略的に価格を動かしている”。
本記事では、売上と稼働率を最大化する料金改定のベストなタイミングと考え方を、初心者でも実践できる形で完全解説します。
第1章｜民泊における「価格改定」は最強のマーケティング施策である
民泊マーケティングというと、SNSや広告運用をイメージする人も多いですが、
最も影響が大きいのは**「料金設計」そのもの**です。
価格は、予約数・収益・レビューにまで影響する全体設計の中核。
さらに、プラットフォーム（Airbnb/Booking.comなど）の検索表示ロジックは、価格変動にも敏感に反応します。
第2章｜価格を「下げるタイミング」と「上げるタイミング」は違う設計で考える
✅ 値下げすべきタイミング：
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直前1週間で空室が多い
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競合がセール価格に変更
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ショルダーシーズン（繁忙期と閑散期の谷間）
✅ 値上げすべきタイミング：
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ハイシーズン（夏休み、連休、イベント）
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予約が2週間以上前に埋まり始めたとき
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競合に比べてレビュー数や評価が優位なとき
価格改定は、「季節」だけでなく、「予約のスピード」によって柔軟に対応すべきなのです。
第3章｜おすすめは「70日前・30日前・7日前」の“3段階価格改定”
最も効果が出るのは、逆算型の価格改定です。
📆 70日前：
→ 通常料金で「早期予約」を狙う（価格は動かさない）
📆 30日前：
→ 空室が多ければ5〜10％値下げ。残り3割なら10％値上げも検討
📆 7日前：
→ 空室を埋めるため“直前割”で15％ほどディスカウント
この設計をするだけで、稼働率・売上の両方を最適化できます。
第4章｜料金改定の前にやるべき「競合調査」3ステップ
料金を決める際は、主観ではなく“データ”を見ることが重要です。
✅ STEP1：Airbnbで近隣の同条件物件をチェック
（築年数、広さ、最大宿泊人数、立地、レビュー数）
✅ STEP2：PMSツール（PriceLabsやWheelhouseなど）で自動分析
✅ STEP3：イベントカレンダーや天気、交通情報を確認
→ データに基づいて柔軟に価格を動かせば、売上は安定します。
第5章｜価格改定は「ゲスト心理」とセットで考えるべし
人は、価格そのものではなく、“価格に対する納得感”で購入を決めます。
✅ 価格が安いと「質が悪いのでは？」と感じる人も
✅ 高くても「レビューが圧倒的に良い」なら選ばれる
✅ 特典付き（例：2泊目10％オフ、朝食無料）で“価格以外の魅力”を演出
つまり、価格だけでなく“見せ方・伝え方”までが料金改定の戦略なのです。
第6章｜曜日変動・季節変動に合わせて“自動化”する方法
人力で毎日価格調整するのは非現実的。
そこでおすすめなのがPMS（価格管理ツール）による自動価格改定です。
代表的なツール：
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PriceLabs（価格アルゴリズム＋カレンダー自動反映）
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BeyondPricing（Airbnb特化）
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Wheelhouse（分析機能＋自動運用）
✅ メリット：
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時間コスト削減
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シーズナリティやイベント連動も自動対応
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売上分析＆A/Bテストが容易
→ 収益最大化のためには、“価格戦略の自動化”が鍵です。
第7章｜Airbnbの「スマートプライシング」は使うべきか？
結論から言うと、完全依存はNGです。
Airbnbのスマートプライシングは保守的であり、実際の競合より安めに価格を設定しがち。
あくまで目安に留め、自分で調整する余地を持つのがベストです。
第8章｜料金改定後はレビューを要チェック！
価格を変えた結果、ゲストの満足度が変わっていないか？
レビュー分析は、料金戦略の精度を上げる“PDCA”の鍵です。
✅ 価格を上げた途端に★が下がっていないか？
✅ 「コスパが良い」と書かれなくなっていないか？
✅ 満足度に影響が出るタイミングを見極めよう
まとめ｜価格は「適正」より「納得感」で決めろ！
✅ 民泊の料金は「いくらが適正か」ではなく「いつどう変えるか」で勝負が決まる
✅ ベストなタイミングは「70日／30日／7日前」の逆算設計
✅ データと感情、両面を捉えて“戦略的に値付け”することが最強の集客施策
