【2025年版】民泊の売上を劇的に伸ばす「AIダイナミックプライシング」完全ガイド──価格はAIに任せよ！

はじめに｜民泊経営で「価格設定」は最大の武器

民泊で稼げるかどうかは、立地でも部屋数でもありません。
“いくらで貸すか”＝価格戦略がすべてです。

2025年、競合との価格競争はより熾烈になり、
“固定料金のまま放置”では、確実に売上を取りこぼします。

そんな中で注目を集めているのが、
**AIによる「ダイナミックプライシング（動的価格設定）」**です。

この記事では、民泊オーナーがAIを活用して価格設定を最適化し、
売上最大化・稼働率安定・作業時間削減を実現するための完全ノウハウをお届けします。

第1章｜なぜ今「AIダイナミックプライシング」が注目されているのか？

✔観光需要の“波”が読めない時代に突入

コロナ明けで外国人観光客が急増
しかし、急なキャンセル・地域イベント・天候などで予約が不安定
→ 「価格の柔軟性」＝生き残りの鍵

✔価格戦略を自動化する動きがホテル業界から民泊にも拡大

大手ホテルはAIで「曜日・イベント・予約率」から価格を変動
AirbnbやBooking.comでもAPI連携可能な価格自動化ツールが拡充

✔AI技術の進化で“個人でも使える”時代へ

高性能な予測エンジンが月数千円で導入可能
難しい設定不要。ボタン1つで価格が毎日自動更新される

第2章｜ダイナミックプライシングとは何か？民泊への適用方法

▶定義：「需要」に応じて“自動で価格が上下”する仕組み

例：

平日：1泊8,000円
土曜：1泊15,000円
地元花火大会の日：1泊20,000円

→ AIが“需要予測”して、ベストな価格を算出

▶民泊でよくある価格設定のミス

「繁忙期も閑散期も同じ価格」→損失
「予約が入ると不安で価格を上げられない」→機会損失
「競合の価格を手動で毎日チェック」→時間の無駄

▶AIプライシング導入で起こる変化

価格調整の手間ゼロ
利益率の最大化
売上の安定と予測可能性アップ

第3章｜代表的なAIダイナミックプライシングツール3選

① PriceLabs（プライスラボ）

世界中のAirbnb・民泊向け
需要予測＋イベントデータ＋競合価格を自動取得
月額：1物件10ドル前後〜

② Beyond Pricing（ビヨンドプライシング）

UIが直感的。初心者向け
予約履歴と地域相場をAIが分析
Airbnb, VRBO, Booking.comに対応

③ Wheelhouse（ホイールハウス）

高度なカスタマイズが可能
長期滞在・週末・直前割引などの詳細設定に対応
複数物件を運用しているホストに人気

第4章｜導入のステップ｜今日からできるAIプライシング

Step1｜物件情報を登録＆連携

AirbnbやPMS（Smoobu, Tokeet等）と連携
運営エリアや基本価格を設定するだけでOK

Step2｜自動価格ルールの設計

最低価格／最高価格／標準価格の設定
曜日・季節・直前割引・連泊割引などのパターンを調整

Step3｜AIによる日次調整が自動反映

毎朝、AIがエリア情報を元に価格を更新
自分でいじらずとも“ベストプライス”が常に維持される

Step4｜ダッシュボードで効果を可視化

稼働率・売上・1泊あたりの単価がグラフ化
どの価格帯で予約されたかが一目で分かる

第5章｜実際に導入したオーナーの成果

▶ケース①：地方の一棟貸し民泊（山梨県・河口湖）

固定価格で月15泊 → AI導入後、稼働変動ありつつも月19泊へ
売上：月23万円 → 月31万円（＋8万円）
平日は7,000円台、土日祝は20,000円台で最大化

▶ケース②：都市型ワンルーム（東京・上野）

イベント時の価格を見逃さなくなり、直前予約が2倍に
自動で「早割」「連泊割」も適用され、宿泊単価アップ
作業時間は週5時間削減＋収益10〜20%増

第6章｜よくある不安とその対策

✔「安くなりすぎないか不安」

→ 最低価格の設定可能。赤字になることはない

✔「AIに任せるのは不安」

→ 初期は“半自動モード”も選べる（手動確認あり）
→ 数値が見えるので納得感も高い

✔「地域に対応してる？」

→ 日本全国OK。地方都市でも地域イベント＋周辺ホテルの相場をAIが拾ってくれる

第7章｜2025年のトラベルテックは「AI価格戦略」が勝負を決める

これからの民泊経営は、

✅ 価格設定を“感覚”でやっていた時代から
✅ 「データ×AI」で最適化する時代へと完全にシフトします。

【導入のメリットまとめ】

✅ 価格調整の手間がゼロに
✅ 競合に埋もれず、適正価格で予約を獲得
✅ 繁忙期に高単価で取りこぼさない
✅ 閑散期も値下げで最低稼働率をキープ
✅ 長期的に見て“安定した経営基盤”がつくれる

まとめ｜“価格はAIに任せる”が2025年の鉄則

あなたが今すぐやるべきアクション：

✅ 民泊の価格設定を“見直す”
✅ AIプライシングツールに1つだけ登録してみる
✅ 最初の1か月の予約データを見て、利益差を体感する

「売上が伸びない…」と感じているなら、
それは広告不足でも立地でもなく──価格設定が原因かもしれません。

“価格はAIに任せる”ことで、
あなたは「サービス改善」「集客」「レビュー対策」に集中できます。

民泊の利益構造を「自動で最適化」する第一歩。
今が、その始めどきです。