【必見】民泊成功は“エリア選び”で決まる！後悔しない立地選定７つのチェックポイント

■ なぜ「物件の場所」が民泊の命運を分けるのか？

民泊経営を始めるとき、多くの人が「どんな物件がいいか」にばかり目を向けがちです。

けれど実際は——
“どこにあるか”が売上の9割を決めると言っても過言ではありません。

「せっかく素敵なリノベをしたのに、全然予約が入らない…」
「周りが畑ばかりで、観光客どころか人がいない…」
そんな後悔をしてしまう人は、立地選びのミスが原因です。

この記事では、民泊物件のエリア選定で絶対に押さえるべき7つのポイントを、具体例とともに解説していきます。

■ エリア選びで民泊が失敗する、よくあるパターン

まずは、間違った選び方を知るところから始めましょう。

☓「観光地だからOK」と思い込む

→ 観光地でも“泊まらない街”は意外と多い（例：日帰り需要が中心の場所）

☓「土地が安い」「空き家があった」で選ぶ

→ 安いのには“理由”がある。需要がなければ高利回りも絵に描いた餅。

☓「有名だから」と都心一択

→ 競合が多すぎて価格競争に巻き込まれるパターンも

■ 成功するためのエリア選定7つのチェックポイント

① 周辺に“集客装置”があるか

観光スポット、レジャー施設、繁華街、商業施設など、「人が集まる理由」があるか？

【例】

浅草や鎌倉など、観光目的で来訪する街
サウナ・温泉施設が充実した地方都市
大学や病院の近く（出張や家族付き添い需要）

② 駅・バス停・空港とのアクセス

民泊は「旅先」で使われるので、移動のしやすさ＝予約率に直結します。

【見極め方】

最寄駅まで徒歩10分以内
空港から1時間以内のアクセス
路線バスの本数・タクシーの拾いやすさもチェック

③ 競合民泊の有無と価格帯

民泊プラットフォーム（Airbnbや楽天ステイ）で、その地域に競合が何件あるか、価格帯はいくらかを調査。

【ツール例】

AirDNA
Airbtics
民泊ダッシュボード（有料）

競合が多い＝需要がある証拠だが、自分が勝てる差別化要素が必要

④ “外国人観光客”の導線にあるか

訪日客の増加で、外国人観光客は重要なターゲット。
→ インバウンドの動線にあるかが超重要。

【例】

京都・大阪間の移動沿線
成田・関空から乗り継ぎなしのルート
ドン・キホーテや100円ショップがある街は高評価されやすい

⑤ 地元の理解と行政の制度

特に住宅街では、近隣住民の理解がなければ営業トラブルになりかねません。

【チェック項目】

旅館業や民泊条例の規制が緩いか
地元の「民泊OK」な不動産会社や建築士がいるか
特区民泊・用途地域の確認（住宅専用地域NG）

⑥ 長期需要が見込めるか（オフシーズン対策）

観光地はオフシーズンに予約が落ちることが多いです。
だからこそ長期滞在者（ワーケーション、出張、帰省）向けのニーズがあるかがカギ。

【例】

工業団地や大学の近く
海外出身者の多い街
観光地×ビジネス需要のハイブリッド立地

⑦ 独自のストーリーが作れる地域か

ただの“立地”だけでなく、「このエリアに泊まる意味」を作れるかが差別化のカギ。

【例】

古民家×歴史ある街並み → “タイムスリップ体験”
地元食材の朝食付き → “地産地消の旅”
海辺のDIY宿 → “自分で作る秘密基地”

■ エリア選定の「調査方法」

実際に探すときに役立つ方法をご紹介します。

✔ Googleトレンド×観光検索ワード

「◯◯市　観光」などで検索ボリュームを見る
→ 直近1年で検索が伸びている地域は注目

✔ Instagram・X（旧Twitter）のハッシュタグ検索

#◯◯観光 #◯◯グルメ #◯◯カフェなど
→ 若年層の観光トレンドが可視化される

✔ 自治体の観光戦略をチェック

「観光ビジョン」「インバウンド戦略」などのPDFを公開している市町村も多数
→ 将来的に注目される地域を先取りできる

■ 地方の穴場エリア例｜いま注目されている地域とは？

香川県・直島：アート×宿泊の需要が右肩上がり
和歌山県・白浜：温泉×サウナ×空港アクセス
長野県・白馬村：外国人ワーケーション層が定着
宮崎県・青島：サーフィン・リモートワーク層が急増中

■ エリアで「差がつく」成功民泊の事例

大阪市・西成区の一棟貸し
→ 最寄駅徒歩3分、外国人観光客向けに日本家屋を演出
→ 平均稼働率80%、リピーターも多数
福岡・糸島のグランピング型民泊
→ 海と山に囲まれた自然体験が人気
→ インフルエンサーのSNS投稿でバズる

■ まとめ｜物件選びの前に“エリア選び”で勝負は決まっている

民泊の成否は、以下の要素が複合的に絡み合います。

法規制と周辺住民
交通・観光動線
外国人対応・設備
オフシーズン対応力
差別化できる地域のストーリー

物件購入の前に、「この地域で勝てるか？」を徹底的にシミュレーションすることが最重要です。

あなたの民泊ビジネスが成功するかどうかは、
“最初に選んだエリア”で、ほとんど決まる。

ぜひ、現地に足を運び、自分の目でその街の“温度”を確かめてみてください。
地図ではわからない価値が、そこには眠っています。