【失敗しない】民泊収益物件の探し方｜利回りと立地で差がつく“勝ち物件”の選び方とは？

■ はじめに｜「民泊＝儲かる」は本当か？

「副業で民泊を始めたい」
「本業にするために不動産投資で民泊を選びたい」
近年、こうしたニーズが増加していますが、物件選びを間違えると一瞬で赤字に転落するのが民泊の世界。

なぜなら、民泊はホテル業でもあり、かつ不動産業でもあるからです。
つまり、「立地」「物件構造」「周辺需要」「価格」など、あらゆる要素を総合的に判断しないと、“稼げる収益物件”にはならないのです。

この記事では、民泊用収益物件の正しい探し方と見極めポイントを、実例を交えて完全解説します。

■ 民泊収益物件の探し方｜“やってはいけない”３つのNGからスタート

NG①：なんとなく観光地だから買う

→ 観光地＝競合多数＋稼働率が安定しない場合も

NG②：価格が安いから決める

→ 地元民しか来ない地域では民泊需要がゼロ

NG③：「旅館業OKです」と言われて安心

→ 法令がOKでも、近隣住民トラブルで営業できなくなるケース多数

■ ステップ1｜まずは「民泊可能エリア」を理解する

民泊はエリアによって規制が異なります。

住宅宿泊事業法（民泊新法）：全国で届出可能だが、年間180日制限あり
旅館業法（簡易宿所）：365日営業可能だが、保健所の許可＋建物要件あり
特区民泊（大阪市など）：自治体によっては独自の緩和ルールあり

POINT：あなたの運営スタイルに合った法律区分を先に決めること！

■ ステップ2｜“収益が出やすい立地”を知る

以下の3タイプのエリアは、民泊投資初心者にも向いています。

① 空港 or 新幹線駅近く

→ 外国人観光客の需要が安定しており、365日稼働が見込める

② 大都市の“観光下町”

→ 例：東京の谷根千、大阪の中崎町、京都の西陣など
→ 外国人が「住むように泊まる」ニーズに合う

③ 温泉地やリゾート地の周辺

→ 温泉付きや古民家再生タイプは高単価も狙える

■ ステップ3｜“勝ち物件”の具体的な見極めポイント

チェック①：物件価格と想定利回り

目標：表面利回り10%以上
例）物件価格1000万円、年間売上150万円 → 表面利回り15%

→ 地域相場の民泊単価と稼働率をAirDNAやAirbticsなどの民泊分析ツールで調査

チェック②：建物構造と管理コスト

木造はコストが低いが防音性が低く、トラブルリスクあり
RC造は価格が高いが安定運営向き
管理費（清掃、リネン、設備メンテ）を月額予測しておくこと

チェック③：周辺施設の魅力と競合状況

観光スポット、飲食店、コンビニなど徒歩圏か
Airbnb等で「同じ立地・価格帯」の競合の数をチェック
Googleレビューが高い施設が周辺にあると◎

■ ステップ4｜物件探しのおすすめルートと活用ツール

① 専門不動産ポータルで探す

民泊物件.com
Rakumachi（楽待）
健美家
不動産ジャパン（全国対応）

POINT：絞り込み条件に「民泊可」「旅館業許可物件」があるサイトを使う

② 地元の不動産会社に相談

「旅館業対応可能物件に詳しい業者」を見つけておく
実はネットに出ていない掘り出し物件が存在する

③ 民泊投資家の交流会やセミナー参加

「すでに物件を所有している人」から購入できるケースもあり
X（旧Twitter）やnoteで民泊投資家をフォローしておくと情報が早い

■ ステップ5｜購入後の法的確認と手続きは必須

購入前に、以下を専門家にチェックしてもらいましょう：

建物用途変更が必要か
消防法の対応ができるか（簡易宿所は必須）
近隣住民の同意は必要か

→ 行政書士 or 民泊専門の不動産コンサルタントに初回だけでも相談推奨

■ 民泊収益物件の「落とし穴」とその回避法

罠①：利回りが良く見えるが、実際は稼働しない

→ 年間稼働率を60%以下に見積もって計算すべし

罠②：管理業者がいない地方で自己運営が地獄化

→ 管理委託先は物件探しと並行して探すのが正解

罠③：運営開始後にクレーム・苦情で営業停止

→ 防音・防犯・案内表示など、“住民目線”での事前設計が重要

■ 実例紹介｜成功している民泊収益物件

奈良市内の古民家（宿泊単価1.5万円/泊）
→ 改装費800万円／初期費用回収まで1年
大阪・大正区の空き家（2階建て1棟貸し）
→ 利回り18%、外国人中心に高稼働、旅館業取得済み

■ まとめ｜「買う前」に稼げるかが9割決まる

民泊物件は、「買ったら稼げる」のではなく、“買う時点で稼げるかを見抜く”ことがすべてです。

法規制の理解
立地選定
競合分析
管理体制の設計
数字に基づく利回り計算

この5つを丁寧にクリアできれば、不労所得に近い“資産型ビジネス”として機能する可能性が一気に高まります。

まずは、自分のライフスタイルと資金状況に合った物件の条件を、紙に書き出すことから始めてください。

そして、実際に「民泊可能エリア」の現地調査をすることで、
**“数字ではわからない空気感”**が掴めるようになります。